DIVISION DE PROPRIÉTÉ – DÉCLARATION PRÉALABLE – PERMIS D’AMÉNAGER

Vous êtes propriétaire d’une parcelle sur laquelle deux bâtiments sont édifiés et vous souhaitez en vendre un? Vous souhaitez diviser une parcelle sans volonté de construire? Vous avez besoin d’une division cadastrale. Votre notaire, pour acter sa vente, doit disposer d’un numéro cadastral sur chaque parcelle nouvelle pour pouvoir distinguer les deux entités foncières résultant de la division que vous souhaitez faire. Dans ce cas de figure, nous sommes amenés à rédiger pour vous un Document de Modification du Parcellaire Cadastral (D.M.P.C.)

1. Rendez vous au cabinet ou sur le terrain

Le but du rendez-vous et que vous nous exposiez votre projet, que nous validions ensemble la division et que le cas échéant, nous vous fassions part de nos conseils (ex: impact au niveau des servitudes, optimisation de votre projet, etc). C’est également l’occasion de vous rédiger un devis. Une fois ce devis accepté, nous pouvons prévoir l’intervention sur le terrain.

2. Intervention du le terrain

L’objectif est de relever l’ensemble des éléments existants constituant les critères de la division (murs, bâtiments, clôture, etc) et des points de calage pour intégrer cette division sur le fond de plan cadastral via le logiciel professionnel. En fonction des critères de division de votre projet 2 solutions s’offre à vous:

– Vous savez exactement comment diviser et nous pouvons planter les bornes immédiatement lors de cette intervention

– Vous n’êtes pas fixés sur la manière de diviser. Nous pouvons alors vous fournir dans un premier temps un ou plusieurs avant projet de division pour votre réflexion et, une fois qu’un des avant -projets est validé, nous pouvons alors planter les bornes.

3. Établissement du D.M.P.C.

Cette phase a pour but d’intégrer la division sur le fond de plan cadastral et de calculer les surfaces résultantes.

Si vous souhaitez connaître la surface réelle et mesurer des parcelles résultantes, nous devons, en plus de la division, effectuer le bornage périmétrique pour attester de la surface réelle de la parcelle. Sinon, nous calculons les contenances cadastrales des parcelles filles par répartition de la contenance cadastrale de la parcelle mère. La contenance cadastrale est la surface cadastrale, donc fiscale. Elle diffère très souvent de la surface réelle (déterminée uniquement par bornage).

4. Signature du document – Numérotation par le cadastre

Ensuite nous rédigeons l’imprimé n°6463N, l’extrait cadastral et le plan de division. Nous vous envoyons en signature l’ensemble de ces documents, puis à un éventuel acquéreur potentiel. Nous transmettons ensuite ces documents au service du cadastre (après signature par nos soins) qui numérote le D.M.P.C. et nous envoie en retour les nouveaux numéros.

5. Transmission des plans à votre notaire

Enfin, nous transmettons le plan de division et le D.M.P.C. numéroté à votre notaire.

« Constitue un lotissement la division en propriété […] d’une unité foncière […] ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis » [Art. L 442.1 du code de l’urbanisme]

Ceci signifie qu’à partir du moment où vous souhaitez détacher un lot à bâtir d’une de vos propriétés, vous êtes considéré comme lotisseur et vous devez vous soumettre à l’une ou l’autre des procédures d’urbanisme qui existe en matière de lotissement: la déclaration préalable (D.P.) ou le permis d’aménager (P.A.).

La procédure de déclaration préalable est une procédure simplifiée pour les constitutions de lotissement sans création d’espace ou d’équipement commun aux lots détachés (en général pour les petites opérations d’aménagement). Ceci signifie que les lots créés doivent avoir chacun leur accès et chacun leur réseau.

Si des espaces communs (voirie) ou équipements communs sont créés, il faut alors passer par une procédure plus importante: le permis d’aménager. De plus, si le terrain objet d’un détachement est dans un rayon de 500m autour d’un bâtiment ou monument classé, la procédure de Permis d’aménager s’applique automatiquement [Art. R421-19 du Code de l’urbanisme].

A la différence de la division cadastrale simple, la loi S.R.U (Sécurité Renouvellement Urbain) nous impose de garantir la superficie du ou des lots détachés lors de la création de terrain à bâtir. Ceci implique donc une procédure de bornage contradictoire amiable.

Enfin, en plus de la procédure de bornage, il faut également rédiger un D.M.P.C. afin d’obtenir les nouveaux numéros cadastraux.

Pour obtenir de la part de la mairie un arrêté de non opposition à une déclaration préalable ou un arrêté de permis d’aménager, la démarche est la suivante:

1. Rendez vous au cabinet ou sur le terrain

Le but du rendez vous et que vous nous exposiez votre projet, que nous validions ensemble la division et que le cas échéant, nous vous fassions part de nos conseils (découpe pour tirer le meilleur rapport facilité de vente/prix de vente, astuces pour limiter l’impact financier de votre projet). Nous vous informerons alors sur la procédure à adopter. C’est également l’occasion de vous rédiger un devis.

2. Intervention du le terrain

Pour déposer le dossier de déclaration préalable ou un permis d’aménager, nous devons fournir un document graphique faisant apparaitre la division ou les divisions sur fond de plan topographique. L’objectif est de relever l’ensemble des détails topographiques existants et de pouvoir dessiner numériquement les courbes de niveau du terrain.

3. Dépôt du dossier de demande

Une fois le plan topographique établi, nous vous transmettons un projet de division. Nous modifions ce projet jusqu’à ce que la découpe vous convienne totalement et nous vous conseillons sur les décisions techniques d’aménagement.

Nous pouvons alors constituer les dossiers et les pièces concernées suivant le type de demande (D.P. ou P.A.). Nous vous envoyons ensuite ce dossier pour signature et pour que vous puissiez le déposer en Mairie. La Mairie dispose d’un mois pour instruire une demande de D.P. et de 3 mois pour un P.A..

4. Bornage périmétrique et bornage des divisions

Une fois l’arrêté de non opposition obtenu, nous procédons au bornage contradictoire amiable du périmètre de ou des lots détachés (afin de garantir les surfaces) et bornons les divisionelles.

5. Rédaction du procès verbal de bornage et du D.M.P.C.

L’étape suivante est la rédaction du procès verbal de bornage et du Document de Modification du Parcellaire Cadastral (ainsi que le plan de division). Le D.M.P.C. est alors transmis au service du cadastre pour numérotation.

Notre mission est alors terminée.