1. Principe de fonctionnement
La loi du 10 Juillet 1965 fixe les principes d’existence et de fonctionnement du régime de la copropriété:
[Art. 1] La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots, comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.
[Art. 2] Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
[Art. 3] Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.
Ainsi dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes:
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès
- le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun
- les coffres, gaines et têtes de cheminées
- les locaux des services communs
- les passages et corridors
2. Organes de fonctionnement
Pour légalement exister et fonctionner, une copropriété a besoin de plusieurs organes de fonctionnement:
- Le syndicat des copropriétaires: personne morale qui existe de plein droit (pas besoin de création).
- Le syndic: Personne physique ou morale, bénévole ou professionnel. Il est en charge de veiller au fonctionnement de la copropriété et exécuter les décisions de l’assemblée générale.
- Le conseil syndical: c’est un organe de contrôle du syndic. C’est le lien entre le syndic et les copropriétaires. C’est le seul organe de gestion qui n’est pas obligatoire.
- L’assemblée générale: organe délibérant de la copropriété.
3. La mise en copropriété, notre savoir faire
Grâce à notre double culture technique et juridique, nous sommes à même d’être pour vous l’interlocuteur idéal dans votre projet de mise en copropriété. Nous pouvons intervenir dans les deux situations nécessitant une mise en copropriété: bâtiment existant ou bien Vente en Futur État d’Achèvement (V.E.F.A.)
Dans le cas d’une mise en copropriété d’un immeuble existant, nous sommes amenés à effectuer pour vous les diagnostics suivants: différenciation entre parties communes et privatives, identification des surfaces annexes (cour, jardin, cave, combles), détermination des équipements collectifs, des réseaux et du mode de comptage, inventaire des occupations actuelles et des baux en cours.
Une fois cette partie de diagnostic effectué, notre mission est plus technique, avec l’établissement des pièces nécessaires à la mise en copropriété:
- Les plans d’intérieurs pour le calcul des surfaces et des quotes-parts des parties communes liées à chaque lot privatif. Seul un Géomètre-Expert pour vous assister dans un projet de mise en copropriété d’un immeuble existant car les plans à établir doivent avoir une valeur juridique: ce sont des plans fonciers!
- L’état descriptif de division en copropriété: ce document est établi pour définir les lots qui constituent les parties privatives de l’immeuble. C’est dans l’E.D.D.C que sont définies les différentes charges attachées à l’immeuble (chauffage, bâtiment, ascenseur, etc). Ce document, peut être rédigé aussi bien par le Géomètre-Expert que par le Notaire.
- Calcul des quotes-parts de copropriété: « Les copropriétaires […] sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lots » [Art. 10]. Ces quotes-parts déterminent le poids de chaque copropriétaire lors des votes, leur part dans les cessions de parties communes, leur part dans les acquisitions et leur part dans les indemnités à payer ou à percevoir.
- Calcul des tantièmes de charges: « Les copropriétaires […] sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » [Art. 10]. On parle ici de charges d’ascenseur, d’escaliers, etc.
- Enfin, le dernier document à établir est le règlement de copropriété. Ce document, peut être rédigé aussi bien par le Géomètre-Expert que par le Notaire. Ce document à 3 fonctions principales : informer les copropriétaires, les protéger et organiser le syndicat des copropriétaires.